楼市成交“过山车” 土地市场再度活跃

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2020
07/01
08:33
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发布时间:2020-07-01 08:33:42

豪宅频频开盘即售罄 法拍房溢价升难“捡漏” 土地市场再度活跃

快速回暖 楼市走出“过山车”行情

2020年上半年,楼市先是受到疫情打击而基本处于停滞状态,但随着疫情好转,聚集的需求集中释放。5月和6月房地产市场快速苏醒,小阳春态势显着,多个都会泛起环比同比增长,有的都会甚至泛起多个万人摇号项目。

法拍房和豪宅受热捧

6月26日,京东法拍页面显示,位于北京亦庄的一个体墅项目评估价1047.2万元,14位购房者经由48轮举牌,从733万元的起拍价一路拍到1100.2万元,较之起拍价溢价高达50%。

而在此之前,6月19日,位于北京西城区陶然亭的一套办公用房从422万元起拍,经由217轮竞拍,成交价为704万元,比评估价602万元还高16.9%。5月20日,位于北京顺义区的一套评估价为5365.3万元的别墅用房,从起拍价3756万元拍至6146万元,较之起拍价溢价高达63.6%。

对此,一位法拍房行业的人士表现,自今年5月以来,随着房地产市场快速回暖,法拍房也成为众多购房者的可选标的,拍卖价钱一路走高,近两个月最终拍卖价钱基本与市价持平或略低于市价,不像前几个月有较大的价钱优势。“去年底今年头,一套位于双井的住宅拍卖,与近期同一小区住宅拍卖,无论是起拍价还是拍得单价都有较大幅度的价差”。

淘宝和京东拍卖页详情也显示,位于同一小区的同条理同户型住宅划分在2019年12月1日和2020年6月2日拍卖,前者起拍价568.4万元、拍出价616.4万元,后者起拍价661.2万元、拍出价869.1万元,价差显着。

值得注意的是,市场热度不仅体现在法拍房难“捡漏”,深圳、上海等焦点一二线都会豪宅市场也泛起抢购潮。

6月24日,上海“史上最贵豪宅”项目翠湖天地五期开盘销售,单价约16.5万元/平方米,是这轮调控以来上海报价最高的楼盘,主力户型均价高达5000万元/套。而在此之前,三湘印象名邸项目均价12.18万元/平方米,认筹率高达700%,开盘当日即售罄。

深圳方面,今年前5个月,深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额均达30亿元左右,金众·麒麟公馆、招商·领玺更是靠近50亿元。

对此,克而瑞研究中心研究员杨科伟表现,疫情事后,钱币政策整体稳健偏努力,信贷资金整体趋向宽松,短期内房地产市场热度将惯性延续,成交或将连续处于高位,房价另有一定的上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪宅受热捧的基础原因还是整体市场的回暖。2020年上半年,楼市受疫情影响,1至2月基本停摆,自3月起楼市回暖加速,走出一波“过山车”行情。

国家统计局数据显示,1至2月商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,销售额下降34.7%。

但疫情只是延后了购房需求的释放。克而瑞研究中心陈诉显示,疫情后焦点一二线都会房地产市场快速回暖。4月,重点监测一二线都会成交面积连续上升,环比增幅高达30%左右,同比跌幅皆收窄至20%以内。成都、长沙等都会成交面积基本恢复到疫前水平,深圳、杭州、青岛等都会成交面积率先实现同比增长。

5月,克而瑞监测的百城数据显示,近半数都会商品住宅成交面积同比环比均增长,热点二线都会同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等都会5月成交量创下近两年高点,其中,上海5月商品住宅成交面积突破100万平方米,同比增长54%,环比增长76%。

到了6月,楼市快速回暖态势仍未削弱。克而瑞研究中心最新陈诉显示,6月22日至28日的一周,一线都会成交指数为138.75,环比下降3.85点;二线都会成交指数为147.61,环比上升20.85点;三四线都会成交指数为221.84,环比上升90.18点。

二手房方面,6月15日至21日的一周,一线都会中,北京成交面积38.31万平方米,同比增长117%;深圳成交面积22.78万平方米,同比增长69%

中原地产首席分析师张大伟表现,楼市泛起小阳春很大水平是因为一季度疫情压抑的市场需求叠加降息降准带来的政策宽松。6月市场继续维持5月的升温态势,大部门都会成交量已经凌驾去年同期。

土地市场方面,中原地产研究中心数据显示,停止6月29日,今年以来全领土地市场连续升温,杭州、深圳、广州、北京等都会高价地连续泛起。详细来看,50个大都会合计土地出让额2.18万亿元,同比增长11.6%。其中,36个都会卖地额凌驾200亿元,杭州、上海、北京和广州划分以1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元占据前4位。

易居房地产研究院陈诉也显示,百城土地市场逐渐回暖。1月至5月,4个一线都会居住用地成交面积1479万平方米,同比增长35.3%;32个二线都会居住用地成交面积11359万平方米,同比淘汰12.4%;64个三四线都会居住用地成交面积8527万平方米,同比淘汰2.2%。

从地价来看,1月至5月,全国100个都会居住用地平均价钱为每平方米6213元,同比上涨13.8%。其中,4个一线都会居住用地平均价钱为每平方米18499元,同比上涨38.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表现,土地市场总体出现继续回暖的态势。他认为,当前外部情况改善,房企拿地信心也逐渐增强,而优质地块供应较多有助于相关都会土地市场走出低谷。

张大伟认为,在降准降息等政策影响下,房企拿地努力性逐渐提高,多地再次泛起高溢价率土地成交,使得土地市场热度连续提升。他表现,虽然整体地价仍未全面上涨,但部门都会的部门地价已经到达历史高点。

房住不炒下政策难松

值得注意的是,虽然成交量显着回暖,但楼市库存依然处于高位。易居房地产研究院最新公布的《全国与9城供求关系与库存陈诉》显示,5月全国商品住宅潜在供求比为1.12,环比下降0.4%,同比上升14.8%。

易居研究院研究员王若辰表现,供求关系是决议房地产价钱短周期颠簸的关键因素之一,通常来说,在仅思量供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。

王若辰认为,现在楼市仍然处于供大于求状态。虽然一季度后因疫情积压的需求有所释放,但疫情对经济的影响并未消退,全国房地产市场仍处于下行周期,需求并不能回到疫情前的水平,预计今年9月或许率是短期潜在供求比的高点。

陈诉说,4月,天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个都会的潜在供求比划分为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98,除上海供求比略小于1外,其他都会均处于供大于求状态。从去化周期来看,4月,三亚、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存去化周期划分为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月,整体去化压力大。

一面是库存去化周期仍在上升,一面是房住不炒红线难破。杨科伟表现,上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压,主要涉及取消限制性划定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等。从下半年政策来看,房地产信贷政策将整体中性偏努力,坚决停止房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过分流向房地产市场。

从地方政策来看,杨科伟认为,下半年房地产市场政策仍以稳为主,从保市场主体出发为市场减压。地方因城施策,调控政策或将继续维稳,限价政策或将进一步放开,短期内放松限购、限售的可能性不大。

杨科伟还表现,因疫情对经济的影响,地方放松楼市动力较大,未来还应增强相关羁系。他建议,房企融资情况分类放松,对于高杠杆、高欠债谋划的房企以及拿地激进的房企,仍要监视企业有序去杠杆或稳杠杆。住民部门仍需稳杠杆,确保住民杠杆率和欠债率不再继续上升。部门都会或在现有限贷政策框架内适度放松限贷,其中,放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例都是可以思量的选项。不外,认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。

( 作者:梁倩编辑:张紫祎 )

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