拿地预算增23% 2020年中海地产锁定4000亿销售目的

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2020
03/27
01:16
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发布时间:2020-03-27 01:16:18

经济视察网记者 陈博“2019年,我们预计新增土地的权益投资额约1350亿港元。”2019年3月,在中国外洋生长有限公司(HK.00688,以下简称“中海地产”)业绩会上,董事局主席兼行政总裁颜开国曾经抛出凌驾人民币1200亿元投资预算。

这个投资目的最终未能实现。3月26日,中海地产2019年度结果单“出炉”。年报显示,2019年,中海地产权益拿地支出1133.6亿元。

颜开国掌舵三年来,中海地产一悔改往守旧形象,在土地市场上出现出努力一面。

数据显示,2017年,中海地产买入76幅地块,楼面面积1741万平方米,支付土地用度1346.2亿港币。

2018年,中海地产新增63幅土地,新增楼面面积1764万平方米(实际权益面积 1272 万平方米),总地价1443.2亿港币(权益地价1084.4亿港币)。

到了2019年,从拿地金额对比,已往一年中海地产的权益地价同比增长了约24%;但楼面面积为1146万平方米(实际权益面积为1097万平方米),同比下降35.0%。

停止2019年12月31日,中海系列公司(不含中海宏洋)的总土储为6522万平方米,相较2018年底的7010万平方米淘汰了7%;实际权益土储为5317万平方米,同比淘汰6.7%。

中海地产相关卖力人告诉经济视察网,2019年投资金额仍然在增长,说明中海地产投资还在加码。土地面积和总数淘汰,主要是基于拿地结构性的原因。“中海近年加码的偏向是聚焦一二线都会,去年我们在一二线都会,特别是一线都会的拿地占比增加,一线都会的地价相对更高,土地规模相应就会减小。”

“颜开国时代”的中海地产,前两年对于土地域位的判断颇为集中,逐步收缩至一二线,尤其是一线都会。不外,经济视察网查阅年报发现,2019年,中海地产在北上广深四大一线都会及香港新增15幅土地,相比2018年的17幅淘汰了2幅;总楼面面积248.8万平方米,同比淘汰31.9%。

在拿地计谋上,近两年中海地产越发倾向公然招拍挂。以深圳为例,去年仅有的两次宅地土拍场所都泛起中海系身影。凭据中海地产行政总裁张智超在投资者集会上提供的数据,2019年的权益地价内里,非公然市场的获取或许占15%,公然市场获地占到85%。

3月13日,中海地产在微信民众号公布的一则寻地互助计划却提到,互助内容包罗股权收购、资产转让、国企混改、都会更新、团结开发等业务,都会规模包罗但不限于全国一二线都会及强三线都会。

据经济视察网相识,2019年,中海地产内部针对多渠道获地这一任务,专门建立投资拓展及工业互助部。

多渠道获取土地,被如今的中海地产视为是“必须路径”。在3月26日的投资者集会上,颜开国表现,只要能拿到地,无论是公然还是非公然渠道都不重要。

“在中海地产的评价体系中,无论是公然市场还是非公然市场拿地,都要凭据详细项目的效益和运营效能来判断,并购类项目则要看详细的项目回报和周转情况。”张智超称,中海对于非公市场和公然市场的判断刻度是完全一样的。

从治理层在投资者集会上的讲话来看,中海地产仍未放弃对于拿地的进取。根据预期,今年中海地产新增土地的权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。

“这个预算摆设代表了我们今年对增长的信心,包罗对现金流的整体摆设。它内里是有逻辑的,需要有收入才气摆设支出,我们的整体摆设具有一定逻辑性。”颜开国说,在详细执行历程中,将会以收定支来举行支出,凭据市场的变化、收入的情况随时调整。

但值得关注的另外一组数据是,停止2019年12月31日,中海地产持有银行结余及现金为954.5亿元,同比增加8.6%;2018年,这一指标同比泛起下降。

2019年,中海地产录得销售回款2002.3亿元,相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。

换言之,与拿地数量上的淘汰形成反差,去年,中海地产正增强自身现金流治理及回款速度。

在土地扩储上的努力补仓也支撑了最近两年中海地产的销售增长。年报显示,2019年,中海地产实现销售合约额3771.7亿港币,同比增长25.2%。销售增速高于同期TOP10房企平均12.8%的销售增长率。但如果对比2018年的29.8%,这一增速回落了4.6个百分点。

凭据颜开国在2017年定下的目的,中海地产要在2020年实现4000亿港元的销售目的,保持30%的毛利率。“思量到销售周期的影响和疫情的不确定性,我们会根据‘十三五计划’的目的,全力争取完成任务。”张智超在投资者集会现场提到。

据此估算,预期同比增速仅约6.1%。被诟病销售“守旧”多年的中海地产,曾在2018年公然提出着力做到“好中求快、稳中求快。彼时,第一个要求就是确保合约销售增速不低于25%。如今,一场突然袭击的疫情,似乎又将中海地产的“守旧”特质重新引发出来。

现在,中海地产在手已经取得预售证的货量是3100亿元;根据铺排运营节奏,上半年约莫新增供货1000亿元,下半年新增供货2700亿元。也就是说,在不新增土地储蓄的情况下,中海地产全年货量总共是6800亿元,只要去化率到达58.8%,即能完成销售目的。

提到疫情的影响,中海执行副总裁、运营总监兼总修建师罗亮指出,全年损失了两个月的销售时间,疫情对销售增长形成挑战,一二月累计的销售同比降低了22.7%。原计划的新增供货延迟,销售周期缩短,影响了去化率,少量的项目可能年内无法按计划供货销售。

“2020年整个市场的不确定性确实在加大。我们总体判断,今年的市场还是审慎乐观的。”张智超说,从3月份情况来看,最近两周销售恢复高于预期,基本到达去年同期的水平。“我们更希望在规模和利润上面做到有效的平衡,没须要过于极端地追求销售速度。对于引导有效需求方面,各地政府做了一些微调,我们的部门项目也调整了售价,现在我们还是追求量价平衡。”

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